Bir gayrimenkulün birden fazla sahibi olması, ne yazık ki ülkemizde en sık rastlanan hukuki ihtilaf sebeplerinden biridir. İster miras yoluyla intikal eden bir aile yadigarı olsun, ister yatırım amacıyla ortaklaşa alınan bir arsa; mülkiyetin paylaşımı söz konusu olduğunda işler genellikle karışır. "Kardeşim satmak istemiyor ama ben payımı almak istiyorum", "Tapuda hissem var ama evi kullanamıyorum" ya da "Miras kaldı ama anlaşamıyoruz" gibi cümleleri kuruyorsanız, yalnız değilsiniz. Hukuk sistemimizde bu tür çıkmazların çözümü için öngörülen en temel yol, eski adıyla İzale-i Şuyu, güncel ve anlaşılır adıyla Ortaklığın Giderilmesi Davasıdır. Bu süreç, dışarıdan bakıldığında karmaşık, korkutucu ve masraflı görünebilir. Ancak doğru bilgi ve strateji ile yönetildiğinde, mülkiyet üzerindeki kilitlenmeyi açan en etkili hukuki araçtır. 2026 yılı itibarıyla güncellenen harçlar, zorunlu arabuluculuk şartları ve dijitalleşen adliye süreçleri, bu davaların seyrini değiştirmiştir. Hukuki Zeka olarak bu rehberde; avukatlık terimlerine boğulmadan, bir vatandaş gözüyle sürecin nasıl işlediğini, satışın nasıl yapıldığını ve haklarınızı en iyi şekilde nasıl koruyacağınızı adım adım anlatacağız. Amacımız, size sadece kuru hukuki bilgi vermek değil, bu stresli süreçte önünüzü görmenizi sağlayan güvenilir bir yol haritası sunmaktır.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?

Hukuki terimlerin ağırlığından sıyrılarak anlatmak gerekirse; ortaklığın giderilmesi davası, bir mala (genellikle taşınmaza) birlikte sahip olan kişilerin, bu ortaklığı bitirmek istemeleri durumunda açtıkları bir davadır. Taraflar malı nasıl paylaşacakları konusunda kendi aralarında anlaşamazlarsa, mahkemeden "Ya bu malı bize paylarımız oranında bölüştür ya da satıp paramızı ver" talebinde bulunurlar.

Kimler Bu Davayı Açabilir?

Paylı mülkiyet (hisseli tapu) veya elbirliği mülkiyeti (miras ortaklığı) fark etmeksizin, ortaklardan herhangi biri tek başına bu davayı açabilir. Tüm ortakların onayı gerekmez. Hatta çok küçük bir hisseye sahip olmanız bile, ortaklığın giderilmesini talep etmeniz için yeterlidir. Ancak unutulmamalıdır ki, bu dava açıldığında süreç tüm ortakları kapsar ve herkes davaya dahil edilmek zorundadır.

Dava Öncesi Kritik Aşama: Zorunlu Arabuluculuk (2026)

Geçmiş yıllardan farklı olarak, 2026 yılında ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce mutlaka yerine getirmeniz gereken bir şart vardır: Arabuluculuk. 1 Eylül 2023 itibarıyla yürürlüğe giren düzenleme ile, taşınmaz paylaşımlarında mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurmak dava şartı haline gelmiştir.

Eğer taraflar arabuluculuk aşamasında anlaşabilirse, mahkeme sürecine, bilirkişi masraflarına ve satış stresine hiç girmeden mülk paylaşılabilir. Anlaşma sağlanırsa, hazırlanan belge Miras Taksim Sözleşmesi hükmünde veya resmi satış vaadi niteliğinde olabilir ve tapuda işlem yapılabilir.

Ortaklık Hangi Yollarla Giderilir?

Mahkeme sürecine geçildiğinde, hakim ortaklığın giderilmesi için temelde iki yöntemi inceler. Hangi yöntemin uygulanacağı, malın cinsi ve tarafların talebine göre değişir.

1. Aynen Taksim (Malın Bölüştürülmesi)

Bu yöntem, malın fiziksel olarak ortaklar arasında bölünmesidir. Örneğin, büyük bir arazi varsa ve imar mevzuatı izin veriyorsa, arazi parsellere ayrılarak her ortağa bir parça verilebilir. Ancak bu yöntem her zaman mümkün değildir.

• Bir dairenin 5 kardeşe bölünmesi fiziksel olarak imkansızdır.
• Belediye imar planları arazinin bölünmesine izin vermeyebilir.
• Bölünme durumunda parçaların değeri arasında fahiş farklar oluşabilir.

Mahkeme öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırır. Eğer mümkünse ve taraflardan biri talep etmişse, öncelik bu yöntemdedir.

2. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi (İhale)

Uygulamada en sık karşılaşılan durumdur. Malın bölünmesi mümkün değilse, mahkeme malın Satış Memurluğu aracılığıyla açık artırma usulüyle satılmasına karar verir. Satıştan elde edilen para, yargılama giderleri düşüldükten sonra, hissedarların tapudaki payları oranında banka hesaplarına yatırılır.

Adım Adım Dava Süreci ve Yapılması Gerekenler

Muhdesat İddiası: "Evi Ben Yaptım, Arsa Babamındı"

Ortaklığın giderilmesi davalarının en çetrefilli noktası "Muhdesat" konusudur. Bir arsa miras kalmış olabilir, ancak o arsanın üzerindeki evi hissedarlardan biri kendi parasıyla yapmış olabilir. Normal şartlarda tapuda arsa kime aitse üzerindeki yapı da ona ait sayılır. Ancak evi yapan kişi, "Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası" açarak yapının kendisine ait olduğunu ispatlayabilir.

Bu tespit yapılırsa, satış sonrasında para dağıtılırken; arsanın değeri tüm hissedarlara pay edilirken, evin değeri sadece evi yapan kişiye (veya oranına göre fazlasıyla) ödenir. Bu tür karmaşık durumlar için Adli Yardım Talebi Dilekçesi ile hukuki destek almanız gerekebilir.

2026 Yılında Dava Masrafları ve Harçlar

Ortaklığın giderilmesi davasında harçlar ve giderler, kural olarak davanın sonunda tüm paydaşlardan payları oranında tahsil edilir. Yani davayı açan kişi başta masrafları yapar (tebligat, keşif, bilirkişi ücretleri), ancak dava sonunda bu masraflar tüm ortaklara paylaştırılır.

• Başvuru Harcı: Maktu (sabit) bir harçtır, her yıl yenilenir.
• Bilirkişi ve Keşif Ücretleri: Davanın en büyük masraf kalemidir. Gayrimenkulün konumuna ve sayısına göre değişir.
• Satış Masrafları: İlan ücretleri ve satış memurluğu giderleridir.

Davayı açarken yapılan masrafları, satış sonunda satış memurluğu aracılığıyla diğer ortaklardan geri alabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular