Bir kira sözleşmesinin hukuki geçerliliği, en temel unsurlarının eksiksiz ve doğru bir şekilde tanımlanmasıyla başlar.

Kiraya Veren ve Kiracı Bilgileri: Sözleşmenin tarafları olan kiraya veren ve kiracının kimlik bilgileri net bir şekilde yazılmalıdır. Bu bilgiler; tam ad, soyad, Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarası ve güncel tebligat adresini içermelidir. Eğer taraflardan biri tüzel kişi (şirket vb.) ise, şirketin tam unvanı, vergi numarası, adresi ve yetkili temsilcisinin bilgileri eksiksiz olarak belirtilmelidir. Mülkün birden fazla sahibi varsa (hisseli tapu), tüm hissedarların isimlerinin ve imzalarının sözleşmede yer alması, gelecekteki olası hukuki sorunları önlemek adına kritik öneme sahiptir.

Kiraya Verenin Mal Sahibi Olma Zorunluluğu Yoktur: Yaygın kanının aksine, Yargıtay içtihatlarına göre bir mülkü kiraya vermek için o mülkün maliki olma zorunluluğu yoktur. Başkasına ait bir taşınmazın kiraya verilmesi hukuken mümkündür ve bu şekilde yapılan bir sözleşme, tarafları (kiraya veren ve kiracı) arasında tamamen geçerlidir. Sözleşmeden doğan hak ve borçlar, mal sahibini değil, sözleşmenin taraflarını bağlar. Bu durum, örneğin bir mülkün intifa hakkı sahibinin veya malik tarafından yetkilendirilmiş bir vekilin kiraya veren olabildiği durumlar için önemli bir hukuki ayrıntıdır.

Kiralanan Mülkün Tanımı: Kiralanan mülkün hiçbir şüpheye yer bırakmayacak şekilde tanımlanması esastır. Mahalle, cadde/sokak, bina/apartman adı, dış kapı ve iç kapı numarası gibi tüm adres bilgileri eksiksiz olarak yazılmalıdır. Buna ek olarak, mülkün tapu kayıt bilgilerinin (ada, parsel numarası) sözleşmeye eklenmesi, taşınmazın hukuki statüsünü kesinleştirir ve mülkiyet durumuna ilişkin netlik sağlar.

Kira ilişkisinin temelini oluşturan finansal yükümlülüklerin sözleşmede en ince ayrıntısına kadar düzenlenmesi, en sık karşılaşılan uyuşmazlıkların önüne geçer.

Kira Bedeli: Aylık veya yıllık kira bedeli, hem rakamla hem de yazıyla açıkça belirtilmelidir. Olası kur dalgalanmalarına karşı ödemenin yapılacağı para birimi de (örneğin, Türk Lirası) net bir şekilde ifade edilmelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlenmesinin kanuni kısıtlamalara tabi olduğu unutulmamalıdır.

Ödeme Planı ve Yöntemi: Kira bedelinin her ayın hangi gününe kadar (örneğin, her ayın 1'i ile 5'i arası) ve hangi yöntemle ödeneceği sözleşmede kesin olarak kararlaştırılmalıdır. Yargıtay'a göre, ödeme günü net olarak belirtilmemişse, kiracının her ayın üçüncü günü akşamına kadar ödeme yapması gerekir. En güvenli ve ispatı en kolay yöntem banka havalesi veya EFT'dir. Bu yöntemin seçilmesi durumunda, kiraya verenin banka adı, IBAN numarası ve hesap sahibi adı-soyadı bilgilerinin sözleşmede eksiksiz yer alması zorunludur. Bu, ödemelerin doğru hesaba yapıldığının ve kira ödemesi olarak gönderildiğinin kanıtı niteliğindedir.

Elden Ödemenin Cezai Yaptırımları ve Riskleri: Vergi Usul Kanunu tebliğleri uyarınca, konut kiralarında aylık 500 TL, işyeri kiralarında ise tutar sınırı olmaksızın tüm kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılması yasal bir zorunluluktur. Bu kurala uymayarak kirayı elden ödeyen veya alan taraflara, her bir işlem için özel usulsüzlük cezası kesilmektedir. Cezai yaptırımın ötesinde, elden ödeme kiracı için çok daha büyük bir risk taşır: ödeme yaptığını ispatlayamama. Kiraya verenin kötü niyetli olması durumunda, kiracı ödeme yaptığını kanıtlayamaz ve kira borcunu ödemediği gerekçesiyle haksız bir icra takibi veya tahliye davası ile karşı karşıya kalabilir.

Depozito, kiraya verenin olası zararlarını güvence altına almak için alınan bir teminattır ve kullanımı kanunla sıkı kurallara bağlanmıştır.

Yasal Sınır: Türk Borçlar Kanunu'na göre, konut kiralamalarında kiracıdan talep edilecek güvence bedeli (depozito), en fazla üç aylık kira bedeli tutarında olabilir. Bu sınırın üzerinde bir depozito talep edilmesi yasal değildir.

Saklama Koşulu: Kanun, alınan depozitonun kiraya verenin kişisel hesabında tutulmasını engellemek için özel bir düzenleme getirmiştir. Buna göre depozito, kiracının onayı olmaksızın çekilemeyecek şekilde, bir bankada açılacak vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmalıdır. Uygulamada bu kural sıkça ihlal edilse de, yasal düzenleme bu şekildedir ve kiracının bu hakkını bilmesi önemlidir.

Depozito Hangi Durumlarda Geri Verilmez?: Kiraya veren, depozitoyu keyfi olarak elinde tutamaz. Kesinti yapabileceği durumlar sınırlıdır:

• Olağan Dışı Zararlar: Kiracının mülkü kötü kullanımı sonucu oluşan ve "olağan eskime" sınırlarını aşan zararlar (örneğin, kırık kapı, çizik parkeler, hasarlı demirbaşlar) depozitodan karşılanabilir.
• Ödenmemiş Borçlar: Kiracının geride bıraktığı ödenmemiş kira, aidat veya fatura borçları depozitodan mahsup edilebilir.
• Eksik veya Hasarlı Demirbaşlar: Sözleşmeye ekli demirbaş listesinde belirtilen bir eşyanın eksik olması veya hasar görmesi durumunda, bedeli depozitodan kesilebilir.

Önemli Not: Yargıtay kararları bu konuda oldukça nettir. Kiralananın sözleşmeye uygun kullanımı neticesinde zamanla oluşan eskime ve bozulmalardan kiracı sorumlu tutulamaz. Örneğin, duvarların zamanla kirlenmesi veya renginin solması "olağan yıpranma" kabul edilir ve bu nedenle yapılacak boya masrafı için depozitodan kesinti yapılamaz.

Tahliye sırasında yaşanan en yaygın ve yıpratıcı anlaşmazlıklar, mülkün ve içindeki demirbaşların durumu üzerinden çıkar. "Bu çizik ben taşındığımda da vardı," veya "Kombi zaten bozuktu," gibi iddiaları ortadan kaldırmanın tek ve en etkili yolu, kira ilişkisinin en başında detaylı bir demirbaş ve durum tespit tutanağı hazırlamaktır.

Nasıl Hazırlanır?: Bu liste, kiralanan mülk içinde bulunan tüm sabit eşyaları kapsamalıdır. Kombi, klima, ankastre fırın, ocak, davlumbaz, banyo ve mutfak dolapları, armatürler, duşakabin gibi tüm demirbaşların marka, model ve (varsa) seri numarası ile birlikte mevcut durumu (örneğin; "çalışır durumda, hafif çizikler mevcut", "yeni", "hasarlı") detaylı bir şekilde yazılmalıdır.

Fotoğraflamanın Önemi: Hazırlanan listenin ispat gücünü en üst seviyeye çıkarmak için, listedeki her bir demirbaşın ve mülkün genel durumunun (duvarlar, zeminler, pencereler) tarih damgalı fotoğraflarının çekilmesi ve bu fotoğrafların da bir tutanakla sözleşmeye eklenmesi şiddetle tavsiye edilir. Bu liste ve ekleri, sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olarak kabul edilmeli ve her sayfası taraflarca imzalanmalıdır.

Bu belgeler arasındaki ilişki, bir zincirin halkaları gibidir. Zayıf veya eksik bir demirbaş listesi, tahliye sırasında hasar tespitini belirsizleştirir. Bu belirsizlik, haksız bir depozito kesintisine yol açar ve bu durum da tarafları masraflı ve uzun bir depozito iade davasıyla karşı karşıya bırakır. Benzer şekilde, kira ödemelerinin banka dekontu gibi sağlam bir delille belgelenmemesi, kiracıyı "iki haklı ihtar" nedeniyle tahliye riskine açık hale getirir. Bu nedenle, kira süreci tek bir belgeden ibaret değildir; birbiriyle bağlantılı ve birbirini destekleyen belgelerden oluşan bir "hukuki güvenlik ağı" kurmayı gerektirir.

Tadilat ve onarım masraflarının kime ait olduğu konusu, kira ilişkilerindeki bir diğer önemli uyuşmazlık kaynağıdır. Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları bu konuda genel bir çerçeve çizmektedir.

Kiraya Verenin Sorumlulukları: Kiraya veren, kiralananı sözleşmede belirtilen amaca uygun durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu kapsamda, mülkün ana yapısı ve demirbaşları ile ilgili esaslı ve maliyetli onarımlar kiraya verenin sorumluluğundadır. Örneğin; kombinin ana kart arızası, çatı akması, ana su veya kanalizasyon tesisatındaki sorunlar gibi masraflar kiraya verene aittir.

Kiracının Sorumlulukları: Kiracı, mülkü özenle kullanmakla yükümlüdür. Bu özen borcu çerçevesinde, olağan kullanım ve bakımdan kaynaklanan küçük ve masrafsız işler kiracının sorumluluğundadır. Ampul değiştirmek, tıkanan lavabo giderini açmak, kapı kolunu sıkıştırmak, kombinin yıllık periyodik bakımı gibi işlemler genellikle kiracı tarafından karşılanır.

Boya-Badana Meselesi: Kiracıların ve kiraya verenlerin en çok tartıştığı konulardan biri de boya-badana masrafıdır. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, kira sözleşmesinde "kiracı, kiralananı tahliye ederken evi boyalı teslim edecektir" şeklinde açık ve net bir hüküm bulunmadığı sürece, olağan kullanımdan kaynaklanan duvar kirlenmesi ve boya eskimelerinden kiracı sorumlu tutulamaz. Bu durumda boya-badana masrafı, mülkün bir parçası olarak kabul edilir ve kiraya verene aittir. Bu, kırtasiye sözleşmelerinde yer alan genel ve çoğu zaman geçersiz hükümlere karşı dikkatli olunması gerektiğini gösteren önemli bir örnektir.

Kiralananın kullanımıyla ilgili olan ve kira bedeli dışında kalan yan giderlerin kim tarafından ödeneceği sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Apartman veya site aidatı, kapıcı, temizlik, güvenlik ve ortak alanların (asansör, bahçe vb.) aydınlatma ve su giderleri gibi ortak giderler, genellikle kiracı tarafından ödenir. Ancak, ana gayrimenkulün değerini artıran ve kalıcı nitelikte olan demirbaş niteliğindeki harcamalar kat malikine, yani kiraya verene aittir. Örneğin, binanın dış cephesinin boyanması, mantolama yapılması veya asansörün tamamen yenilenmesi gibi masraflar kiracıdan talep edilemez.

Belirli süreli bir kira sözleşmesi imzalayan kiracı, kural olarak sözleşme süresinin sonuna kadar kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Ancak kiracının çeşitli nedenlerle sözleşme süresi dolmadan mülkü tahliye etmesi gerekebilir. Bu durumda, kiracının kira borcu anahtarı teslim ettiği anda sona ermez.

Yargıtay'ın yerleşik kararlarına göre, kiracının erken tahliye durumundaki sorumluluğu, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği "makul bir süre" boyunca devam eder. Bu "makul süre", mülkün bulunduğu konuma, özelliklerine ve piyasa koşullarına göre mahkeme tarafından belirlenir ve genellikle 1 ila 3 ay arasında değişebilir. Kiracı, bu süre boyunca kira bedelinden ve diğer yan giderlerden sorumlu olmaya devam eder. Ancak kiracı, bu tazminat sorumluluğundan kurtulmak için bir seçeneğe sahiptir: Kendisi yerine, kiraya verenin kabul edebileceği, ödeme gücüne sahip ve kira sözleşmesini aynı şartlarla devralmaya istekli yeni bir kiracı adayı bulması durumunda, makul süre tazminatı ödeme yükümlülüğü ortadan kalkar.

Kiraya veren, keyfi olarak veya sadece kira bedelini artırmak amacıyla kiracıyı tahliye edemez. Tahliye, ancak Türk Borçlar Kanunu'nda sınırlı olarak sayılan belirli ve haklı nedenlerin varlığı halinde mümkündür. Bu nedenler ve izlenmesi gereken yasal süreçler aşağıda özetlenmiştir.